Nakup nepremičnine (poslovnih prostorov)
Odločitev o nakupu vsake nepremičnine spremlja vrsto dilem, vprašanj, finančnih zagat in drugih vplivov, ki vas lahko na koncu od nakupa celo odvrnejo. Sicer sam postopek nakupa nepremičnine ne zahteva posebnega strokovnega znanja. Opravi ga lahko skoraj vsak povprečno izobražen posameznik, zato marsikoga premami, da se v postopek spusti sam. Vendar opraviti postopek nakupa ali prodaje ni vse, kar je ali bi bilo treba postoriti pri prodaji, še bolj pa pri nakupu nepremičnine. Zato vas lahko vsaka naivnost preveč drago stane, saj je v igri veliko denarja. Vsakdo bi se moral pozanimati, kako kupiti nepremičnino, ne da bi na koncu ostal ali z "neurejeno" nepremičnino ali celo brez denarja in brez “kupljene” nepremičnine.
Tveganje pri nakupu
Kakšnemu tveganju smo pri nakupu nepremičnine sploh izpostavljeni? Podatki o nepremičnini so namreč zapisani v zemljiški knjigi, pred izročitvijo kupnine pa sklenemo zavezujočo kupoprodajno pogodbo. Podatkom iz zemljiške knjige pa le ne gre povsem zaupati, sploh če so pridobljeni prek računalnika. Še vedno se namreč lahko zgodi, da podatki (še) niso usklajeni oziroma ažurirani s stanjem v ročnem izvirniku. Poleg tega je za neko nepremičnino lahko vloženih že več zahtevkov za spremembe, ki pa še niso vpisane. Zato si je treba znati podatke iz izpiska ustrezno razložiti. Najbolje je od prejšnjih lastnikov pridobiti izvirnike vseh kupoprodajnih pogodb od same izgraditve nepremičnine v postopku.
Strokovnjaki opozarjajo še na nekaj pasti. Recimo: Je stanje objekta skladno z gradbenim dovoljenjem? Ne gre za črno gradnjo, gradnjo, ki ni v skladu s projektno dokumentacijo? Ima objekt uporabno dovoljenje za predvideno rabo? Kakšno je pravno stanje funkcionalnega zemljišča ob nepremičnini? Ali so vložene kakršnekoli tožbe povezano z nepremičnino? In tako dalje. Recimo, da ste oceno stanja objekta zaupali strokovnjaku - cenilcu gradbene stroke. Niste? Kako ste lahko prepričani, da objekt ne propada (streha, fasada ipd.) ali da ni ogrožen (podtalnica, občasne poplave, zemeljski plazovi ipd.)?
Če kupujemo nov objekt, je najbolj varno kupiti že izdelan objekt v tretji ali četrti gradbeni fazi ali na ključ. Tako si lahko vnaprej ogledamo in strokovnjak oceni, kaj kupujemo.
Pri prometu z nepremičninami je treba imeti dober pregled nad stanjem in dogajanji v tej panogi. Posameznik, ki prodaja ali kupuje nepremičnino enkrat ali nekajkrat v svojem življenju, ga nima povsem, ker dober pregled zahteva vsaj nekajletno prakso in dodatno izobraževanje. Zato je za posameznika najbolje, da poišče ustrezno strokovno pomoč, s katero bo posel bolj zanesljiv in njegov denar bolj varen.
Strokovna pomoč
Strokovno pomoč pri sklepanju nepremičninskih poslov pri nas ponujajo tako nekatere odvetniške pisarne kot številne nepremičninske agencije. Kako se odločiti?
Če ste sami našli nepremičnino, ki vam v vseh pogledih ustreza, se odločili za nakup in je pri tem znan tudi prodajalec ter izražena njegova volja za prodajo, se je morda bolje obrniti na odvetniško pisarno. Le-ta lahko v nekaj dneh preveri vse podatke v zvezi z nepremičnino in sestavi kupoprodajno pogodbo, ki vzdrži vse pravne zanke, ter vam tudi ustrezno svetuje. Zagotavlja vam določeno pravno varnost. Zaradi ozke strokovne usmeritve je odvetniških pisarn za nepremičnine pri nas le peščica in jim lahko zaupamo prav zaradi te strokovne usmerjenosti.
Agencij za nepremičnine je več in ponujajo tudi druge storitve, med katerimi je najbolj opazno posredovanje, iskanje stika med prodajalcem in kupcem. Dolžne so preveriti pravno stanje nepremične, za katero posredujejo, in pripraviti ustrezno pogodbo. Ali so za pravno preverjanje dovolj usposobljene, je drugo vprašanje. Nezaupanje do nepremičninskih agencij je nastalo pred leti, ko je lahko skoraj vsak, ki je imel telefon in nekaj kvadratnih metrov prostora, odprl “agencijo za posredovanje nepremičnin”. Z uveljavitvijo zakona- Zakon o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS št. 42/2003) so razmere precej drugačne. Omenjeni zakon predpisuje ustrezno izobrazbo, dopolnilno usposabljanje, opravljen strokovni izpit ter še nekatere druge pogoje, da lahko nepremičninski posrednik od ustreznega ministrstva pridobi licenco za opravljanje dejavnosti. Nepremičninskemu posredniku z veljavno licenco pa lahko povsem zaupamo.
Odločitev nakup ali najem
Nakup nepremičnine je dolgoročna odločitev. Sicer v vsakem primeru pomeni investicijo, ki se vam ravno tako dolgoročno obrestuje. Pa vendar se postavlja vprašanje, če je vedno smotrno kupiti nepremičnino, poslovne prostore. Mogoče pa je najem finančno bolj upravičena odločitev? Iz več razlogov. Najemnina poslovnega prostora je za podjetje fiksen strošek, ki se sproti mesečno prikazuje in omogoča transparenten vpogled v stroške poslovanja. Poleg tega se pri najemu izognemu marsikateri oviri in tveganju, ki nam sicer stojijo na poti pri nakupu nepremičnine. Najem poslovnih prostorov ima vsekakor tudi svoje prednosti. Odločitev pa je prepuščena posamezniku!
Vir: http://www.gradim.si, http://www.revijakapital.com/kapital, revija Nepremičnine
