Kaj se obeta slovenskemu nepremičninskemu trgu v letu 2009
Slovenski gospodarstveniki, ki se ukvarjajo s poslovanjem z nepremičninami, zaznavajo posledice ohlajanja gospodarstva tudi v tej panogi. Kažejo se v prepolovljenem prometu z nepremičninami, nižanju cen, podaljševanju prodajnih rokov, upočasnitvi investicij in oteženem dostopanju do virov financiranja. Poudarjajo nujnost vzpodbuditve prometa z nepremičninami.
Zaključki okrogle mize GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami z 9. decembra 2008
Udeleženci okrogle mize – dr. Ivo Lavrač (Ekonomska fakulteta Ljubljana), dr. Aleš Bulc, Tomaž Banovec, Barbara Por Hrovat (nepremičninsko združenje FIABCI Slovenija), mag. Igor Blažina (GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami) in 78 prisotnih slušateljev so v predstavitvah in komentarjih izpostavili sledeče aktualne ugotovitve:
- Tudi Slovenija se sooča z globalnimi problemi: klimatske spremembe, finančno krizo, staranjem prebivalstva.
- Kazalnik gospodarske klime je nižje kot je bil leta 1995, realni sektor se sooča z nezadostnim povpraševanjem kupcev.
- Trošenje, poraba se umirja.
- Veliko se je delalo na ponudbi nepremičnin, trenutno pa se kaže močno pomanjkanje povpraševanja. Sedaj je priložnost, da se višek ponudbe nameni v fond najemnih stanovanj.
- Evropska komisija je sprejela evropski načrt okrevanja gospodarstva za spodbujanje povpraševanja in povečanja zaupanja potrošnikov ter prehoda v nizkoogljično gospodarstvo, okrevanje se pričakuje v drugi polovici 2009, kar bo povzročilo dvig cen nafte in inflacije.
- Dolgoletni trend povečevanja cen nepremičnin v Sloveniji se je umiril in obrnil. Promet se je prepolovil. Bivalne nepremičnine (stanovanja in zlasti hiše) so se v prvi četrtini leta 2008 pocenila za 4,4, % v primerjavi z enakim obdobjem leta 2007. Statistika ne zajema prometa novih nepremičnin, kar je velika pomanjkljivost.
- Pričakovati je zmerno upadanje cen bivalnih nepremičnin tudi v letu 2009 zaradi zaostrenih gospodarskih razmer in realnih potreb kupcev.
- Leto 2007 je zaznamovala visoka gospodarska rast in nizka inflacija. To je bilo rekordno leto za slovenske banke, ki so ustvarile 513 mio € dobička pred obdavčitvijo
- Oteženo dostopanje do virov financiranja (bančni kreditni krč) v letu 2008 je posledica zadolženosti slovenskih bank v tujini, ki prvenstveno skrbijo, da bodo lahko poravnale svoje obveznosti do tujine in nezaupanja med bankami, ki si denarja medsebojno ne posojajo. Še nikoli nismo bili tako zadolženi. Pomembno je slovensko lastništvo bank, ki bodo prvenstveno reševale svoje nacionalne potrebe.
- Obrestna mera 3 mesečni EURIBOR je trenutno 4,24 %, ključna obrestna mera ECB se niža, a je še vedno višja od dolgoletnega povprečja pred začetkom finančne krize. Povečuje se marža poslovnih bank na EURIBOR zlasti za stanovanjska posojila, kar draži izposojeni denar.
- Inflacija v Sloveniji je v obdobju 1995 – 2008 vedno presegala inflacijo EU, razen v obdobju zagotavljanja Maastrichtskih kriterijev, ko smo bili v fazi sprejemanja valute EURO, ki smo ga uvedli 1.1. 2007.
- Rast inflacije draži kredite in zmanjšuje kupno moč prebivalstva.
- Okoli 80 % stanovanjskih kreditov je sklenjenih z variabilno obrestno mero – višja kot je inflacija, višja je obrestna mera, bolj so zadolženi kreditojemalci.
- Povprečna zadolženost gospodinjstev v Sloveniji znaša 8 kratnik vseh mesečnih prihodkov iz dela.
- Število stanovanjskih kreditov se je v letu 2007 povečalo za 37 %.
- Leta 2003 je bilo le 4 % vseh stanovanjskih posojil z ročnostjo nad 20 let, leta 2007 že 39 %.
- Vrednost osrednjega borznega indeksa SBI 20 je v letu 2008 izgubil 56 % vrednosti in je na ravni izpred 5 let. Povprečni letni donos SBI 20 v letih 2002 do jeseni 2008 je znašal 21 %.
- Cene stavbnih zemljišč so v Sloveniji že leta 2004 dosegle tako raven, da niso bila več zanimiva za tuje vlagatelje, v investiciji predstavlja strošek zemljišča 25 % in pri ceni 1000 €/m2 to zahteva ceno 4000 €/m2 stanovanja, kar presega kupno moč povprečnega kupca.
- Stanovanjska politika v Sloveniji sili uporabnika v lastništvo in zadolževanje s tem ko ne razvija najemnega trga stanovanj saj so najemnine nestimulativne za lastnika stanovanja in zato vlagatelji ne gradijo stanovanj za oddajo v najem. 10 % donos je pri obveznicah in delnicah običajen, pri najemu pa investitorji zahtevajo le 6-7 %. Ker v Sloveniji zahtevanega donosa ni, kapital išče boljši donos kot je gradnja stanovanj za oddajo v najem. Glede na rast BDP bi lahko rastle najemnine, glede na plače pa ne.
- Pisarniški in trgovski projekti zahtevajo pričakovane 8-9 % letne donose, pri stanovanjih se pričakuje 6-7 % letni donos.
- Najemnine za stanovanja se ne bodo dvigovale in znašajo okoli 9 €/m2 v Ljubljani.
- Kupna moč prebivalstva je v obdobju od januarja 2008 do januarja 2004 padla za 27 %, januarja 2004 si lahko v Ljubljani kupil s povprečno neto plačo 0,457 m2 oglaševanega dvosobnega stanovanja, januarja 2008 le še 0,359 m2.
- Oglaševane cene garsonjer v Ljubljani so za dvig cene za 500 €/m2 potrebovale v obdobju 1998 – 2003 5 let, ko so dosegle skok iz 1500 na 2000 €/m2, v obdobju 2003 – 2005 2 leti (skok iz 2000 na 2500 €/m2) in v obdobju 2005 – 2006 1 leto (skok iz 2500 na 3000 €/m2). Če bi cene rasle z dolgoletnim povprečjem, bi garsonjere sedaj dosegale 2500 €/m2, dejansko pa dosegajo 3350 €/m2, zaradi pospešene rasti po septembru 2003
- Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani so v obdobju 2003/2007 rasle z 12-15 % letno rastjo.
- Zaradi slabega statističnega poznavanja gospodinjstev je oteženo predvidevanje njihovega vedenja, smiselno je narediti potrebne analize in urediti definicije, ki bodo mednarodno primerljive z zahtevami ECB.
- Potrebujemo strokovno delovno skupino s poslanstvom, da za del funkcij države, občin in skladov naredi predlog potrebnih statistik ter pripravi metodološke in podatkovne osnove.
- Država prispeva premajhen delež, le 0,6 % proračunskih sredstev za okolje in stanovanja, medtem ko za kulturo, rekreacijo in religijo 1,2 %.
- Neenakost in relativna revščina v Sloveniji se povečujeta.
- 66 % vseh investibilnih premoženj obvladujejo gospodinjstva, ki so starejša od 55 let, prehitro se upokojujemo in ne dosegamo Stockholmske zaveze.
- Multi Listing System (MLS) je pripomoček panogi, ki omogoča boljše sodelovanje med agencijami, kar prinaša nižje stroške poslovanja, promocije in prodajnih aktivnosti in večje zadovoljstvo strank ob hitrejši realizaciji.
- Bistvo MLS so ekskluzivne pogodbe z naročniki, ki spodbuja sodelovanje med agencijami.
- MLS se uporablja na Nizozemskem, Španiji, Poljski, ZDA. GZS ZPN bo preučil MLS za morebitno uporabo tudi v Sloveniji.
- Potrebno je uravnotežiti obdavčitev nepremičnin, saj je sedanji sistem nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča asimetričen in nepravičen, ter zelo različen med občinami. Sedaj je najbolj obdavčeno znanje, kar je narobe. Davek na nepremičnine je smiselno naravnati po lokacijah in naj predstavlja vir za obnovo infrastrukture. GURS naj informira politike o stanju, ki naj pri uvajanju davka na nepremičnine skrbi za uravnoteženost.
- Zaključki s posvetov o nepremičninskem poslovanju v Portorožu zadnjih 15 let stalno opozarjajo pristojne, da je potrebno izgraditi trg najemnih stanovanj, kar se danes še bolj nazorno izkazuje.
- Delovna skupina Frelih, Kožar, Banovec pripravi memorandum za pristojna ministrstva in predsednika vlade, ki naj se nasloni na zaveze iz koalicijske pogodbe.
GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami in združenje FIABCI Slovenija nadaljujeta z aktivnostmi glede na zastavljene cilje po dopolnitvi nepremičninske politike v Sloveniji, ki mora biti medresorsko usklajena.
Avtor: GZS
